COPROPRIÉTÉ : LES NOTIONS CLÉES À RETENIR
QU'EST-CE QU'UNE COPROPRIÉTÉ ?
La copropriété est un cadre juridique spécifique appliqué aux immeubles dont la propriété est partagée entre plusieurs individus, appelés "copropriétaires". Ce statut devient obligatoire dès lors que deux personnes ou plus détiennent conjointement un bien immobilier. En France, la régulation de la copropriété est strictement définie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, érigeant ces textes en fondements essentiels de notre guide sur la copropriété.
Composition de la copropriété
La structure de la copropriété se distingue par la séparation entre les parties privatives et les parties communes. Chaque copropriétaire possède ainsi un lot comprenant des espaces privés tels qu'un appartement, un bureau, un parking, une cave, etc., ainsi qu'une quote-part des parties communes comprenant des éléments tels que les escaliers, les ascenseurs, les espaces verts, le hall d'entrée, etc.
Rôle du règlement de copropriété
Dans cette perspective, le règlement de copropriété représente un document fondamental, annexé à l'acte de vente. Il structure le fonctionnement de la copropriété et établit les règles d'usage en détaillant les parties communes et privatives. De plus, le règlement de copropriété précise votre part dans les parties communes exprimée en tantièmes ou millièmes de charges. Ces valeurs déterminent le montant des charges de copropriété que vous devez payer et indiquent également le nombre de voix que vous représentez en assemblée générale.
Gouvernance de la copropriété et Assemblée Générale
En effet, lors de l'assemblée générale, les copropriétaires prennent toutes les décisions relatives à la copropriété, notamment le budget, la conclusion de contrats, la réalisation de travaux sur les parties communes, etc.
Immatriculation obligatoire de la copropriété
Depuis le 31 décembre 2018, toutes les copropriétés sont tenues de s'inscrire au registre national des copropriétés, et le syndic de copropriété doit mettre à jour ce registre chaque année. Cette démarche implique la fourniture d'informations sur l'identification, le mode de gouvernance, d'éventuelles procédures administratives et judiciaires, les comptes annuels, et la structure du bâtiment. Il est important de noter que sans cette immatriculation, la copropriété n'est pas éligible à des subventions de l'Agence nationale de l'habitat (Anah). L'immatriculation s'effectue dès la création de la copropriété par le syndic ou le notaire, offrant ainsi une vue claire et détaillée de l'état général et de l'organisation de la copropriété.
QUELS SONT LES ORGANES DE LA COPROPRIÉTÉ ?
Dans le cadre d'une copropriété, la propriété d'un immeuble est partagée entre plusieurs personnes, impliquant des responsabilités administratives et financières pour chaque copropriétaire. Toutefois, la gestion quotidienne de la copropriété n'incombe pas directement à ces derniers. Cette responsabilité revient plutôt au syndic de copropriété et au conseil syndical. Ainsi, trois entités principales jouent un rôle crucial dans une copropriété : le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires, composé de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, constitue une entité juridique essentielle dans la gestion d'une copropriété. En acquérant un lot, chaque individu devient automatiquement membre de ce syndicat, impliquant l'obligation de respecter certaines obligations telles que le paiement des charges, le suivi du règlement de copropriété et la participation aux assemblées générales.
Cette entité, créée de facto avec la copropriété, est considérée juridiquement comme une personne morale, lui conférant la capacité d'agir en justice pour défendre les intérêts de la copropriété et d'engager sa responsabilité.
Le rôle du syndicat consiste à administrer les lots de l'immeuble conformément à la législation en vigueur. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, ses attributions se sont élargies, contribuant désormais à l'amélioration des parties communes de l'immeuble, en réponse au vieillissement croissant des bâtiments en copropriété et à la nécessité urgente de réaliser d'importantes rénovations.
Le syndicat des copropriétaires est tenu de se réunir en assemblée générale, où les décisions importantes sont prises lors de l'AG annuelle, qu'elle se déroule en présentiel ou à distance. Selon des règles de majorité, les copropriétaires participent au vote des points inscrits à l'ordre du jour, et ces décisions sont ensuite exécutées par le syndic. Les sujets abordés comprennent l'adoption du budget prévisionnel, la planification des travaux, les éventuelles modifications du règlement de copropriété, la nomination du syndic et des membres du conseil syndical, ainsi que d'autres points essentiels à la gestion de la copropriété.
Chaque copropriétaire est membre de droit du syndicat, contribuant activement à la vie et à la gestion de l'immeuble par le biais du syndicat des copropriétaires, comme détaillé dans notre guide de la copropriété.
Le conseil syndical
Les membres du conseil syndical sont des copropriétaires élus par le syndicat des copropriétaires lors de l'assemblée générale. Leur choix intervient à la majorité absolue pour un mandat pouvant aller jusqu'à trois ans, renouvelable. Bien que non rémunérés, ces membres peuvent être défrayés pour les dépenses liées à l'exercice de leurs fonctions.
Le conseil syndical élit ensuite son président parmi ses membres. Le rôle du président du conseil syndical comprend la supervision des assemblées générales et facilite la communication entre le conseil et le syndic.
Le conseil joue un rôle essentiel dans la coordination entre le syndic et les copropriétaires, exerçant un contrôle continu sur la gestion et les comptes du syndic. Il a également le droit d'accéder à tous les documents concernant l'administration de l'immeuble. Avec la loi ELAN, le pouvoir du conseil syndical s'est renforcé, lui permettant de recevoir certaines délégations de l'assemblée générale pour prendre des décisions généralement soumises au vote à la majorité simple. Cela nécessite une délégation expresse votée par la majorité des voix de tous les copropriétaires. De plus, le président du conseil syndical a désormais le pouvoir de poursuivre le syndic en justice, avec une délégation expresse de l'assemblée générale, selon une majorité définie par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic de copropriété
Le syndic de copropriété peut être professionnel, bénévole ou coopératif. Cependant, depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, les termes "syndic bénévole" et "syndicat coopératif" ont fusionné sous la dénomination "syndic non professionnel". Seuls les copropriétaires d'un ou plusieurs lots dans la copropriété peuvent être syndic non professionnel.
La désignation d'un syndic est obligatoire, et son mandat est défini dans un contrat écrit validé par l'Assemblée Générale. Ce contrat précise la durée du mandat, les différentes prestations (gestion courante et hors gestion courante) ainsi que sa rémunération. Le mandat du syndic a une durée d’un à trois ans, renouvelable.
Il est à noter que le syndic est élu par les copropriétaires à la majorité absolue (article 25). Avant l'expiration du contrat du syndic, la mise en concurrence et l'élection d'un nouveau syndic sont inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale. La loi ALUR a également formalisé les contrats de syndic, instaurant un "contrat type" incluant une rémunération forfaitaire pour la gestion courante.
Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les missions du syndic comprennent l'exécution des décisions de l'assemblée générale, la gestion quotidienne de la copropriété, la conservation de l'immeuble, le respect du règlement de copropriété, et la représentation du syndicat dans les actions civiles et en justice. Sur le plan financier, le syndic élabore un budget prévisionnel, s'occupe du recouvrement des charges et ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
DROITS DES COPROPRIÉTAIRES
Conformément à la loi du 10 juillet 1965, régissant le statut de la copropriété en France, les copropriétaires bénéficient de droits spécifiques. Ces droits visent à assurer une gestion équilibrée et harmonieuse de l’immeuble.
Vote en Assemblée Générale
Chaque copropriétaire a le droit de participer aux assemblées générales de la copropriété et de voter sur les décisions relatives à la gestion de l’immeuble. Ce droit est fondamental pour influencer les décisions liées à l’entretien, aux travaux, à la gestion financière, et d’autres aspects essentiels de la vie en copropriété.
Usage des parties communes
Les copropriétaires ont le droit d’utiliser les parties communes, comme les jardins, les couloirs, les ascenseurs, et les escaliers, dans le respect strict du règlement de copropriété. Toute modification sur les parties communes doit être autorisée par l’assemblée générale.
Jouissance privative
Chaque copropriétaire a le droit de jouir de son lot (appartement, garage, cave, etc.) selon ses besoins, en respectant le règlement de copropriété et sans nuire aux autres occupants.
Droit à l’information
Les copropriétaires ont le droit d’être informés de la gestion de la copropriété, y compris l’accès aux comptes, aux décisions d’assemblée générale, et aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble. Cette transparence favorise la compréhension et la participation active des copropriétaires.
Obligations des copropriétaires
Ces obligations visent à assurer une gestion efficace et équitable de la copropriété, préservant les droits individuels et l’intérêt collectif. Retrouvez ces principes détaillés dans notre guide de la copropriété.
Paiement des charges de copropriété
Chaque copropriétaire contribue financièrement aux dépenses communes, couvrant l’entretien des parties communes, les services collectifs et parfois des frais administratifs. La répartition se fait selon le budget prévisionnel et les tantièmes attribués à chaque copropriétaire, collectés par le syndic.
Respect du règlement de copropriété
Chaque copropriétaire doit respecter les règles établies dans le règlement, définissant les règles d’utilisation et de gestion des parties communes. Le non-respect peut entraîner des rappels à l’ordre du syndic et des actions en justice en cas de récidives graves.
Entretien des lots privatifs
Les copropriétaires doivent maintenir leurs lots privés en bon état pour éviter tout dommage aux autres lots ou parties communes, garantissant la sécurité et la santé des résidents.
Participation aux Assemblées Générales
Bien que non juridiquement obligatoire, la participation est fortement conseillée pour discuter et voter sur des sujets cruciaux concernant la gestion de la copropriété.
Protection contre les risques
Il est obligatoire d’assurer son lot contre les risques usuels, offrant une double protection en préservant la propriété personnelle et la communauté des copropriétaires contre les répercussions financières des sinistres.
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